Yeni normalleşme döneminde kiracıların ve mülk sahiplerinin hakları neler?

Salgın sürecinde kiracılar ve mülk sahipleri arasında sık sık ihtilaflar yaşanıyor, kimi kiracı kirasını erteleme hakkını isterken mülk sahipleri de ‘Tek kira ile geçiniyorum, ne yaparım ben’ diye soruyor. Peki, salgın sürecinde taraflar nasıl yol izlemeli, hukuki hakları neler, mülk sahiplerinin kiracılarını çıkartma hakları var mı? Kiracılık ile ilgili merak edilenler..

Ekonomi 05.07.2020, 11:20 Yönetici
Yeni normalleşme döneminde kiracıların ve mülk sahiplerinin hakları neler?

Corona virüsü süresince vatandaşların en çok merak ettikleri konuların başında kiracılar ile mülk sahipleri arasında yaşanan kira artışları geliyor. Sürecin belirsizliğini koruması, tarafların ihtilafa düşmelerine neden oluyor.

Kiracılar, “kiramı ödemeyeyim ancak evden de beni çıkartmasınlar” diye düşünürken tek gelirleri kira olan ev sahipleri de ne yapacaklarını kara kara düşünüyor. Peki, tarafların hukuki hakları neler, mülk sahiplerin kiracılarını çıkarma ya da bedel artışı yapmaları mümkün mü?

TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Sözcü'de yer alan haberde; Avukat Kevser Yıldırım, kira sözleşmesine göre zam yapma tarihi gelen ev ve iş yerleri ile ilgili şöyle konuştu:

* Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Eğer mülk sahibi artış yapmakta ısrarcı ise; sözleşmeye göre genelde bu oran EFE-TÜFE oranı olarak belirlenmektedir.

* Ancak bu oranın her zaman adil olmadığı görülmektedir. Kiralayan ve kiracı, mecrun (kiralanan şey) bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir.

* Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, mecurun o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine ve de hakkaniyet kuramına bakacak ve ona göre karar verecektir.

HAKKANİYET VURGUSU

Kiraya verenin bedelde artış yapmasını engelleyen açık bir hüküm bulunmadığını belirten Yıldırım şöyle devam etti:

* Kira bedelinin hakkaniyet çerçevesinde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bedelin böyle bir durumda artmış olması kiracının öngöremediği mücbir sebepten dolayı kira bedelini ödeyememesi durumunu da ortaya çıkarabilecektir.

* Böyle bir durum da kira bedelinin artışı, kanunda mücbir sebebe dayanan ve kiracıyı koruyan diğer hükümlerin amacıyla da çelişecektir.

* Yani kanun koyucunun amacı göz önüne alınacak olduğunda kanunun böyle bir durumu korumayacağı söylenmelidir. Kiracının böyle bir durumda mağdur olması hakkaniyetli olmayacaktır.

TAHLİYE EDİLEMEYEBİLİR

Yıldırım, Temmuz 2020'den sonraki süreci de şöyle değerlendirdi;

* Corona virüsü sürecinde ödenemeyen kiralar sebebiyle kira bedelinin icrasıyla birlikte tahliye talepli takip başlatmak mümkün olmayacaktır. Yani kiracılar bu süreçte ödeyemedikleri kiralar sebebiyle mecurdan tahliye edilemeyecekler. Peki bu süreçte ödenmeyen kiraların tahsili mümkün müdür?

* Evet ödenmeyen kiralar için takip Temmuz 2020'den itibaren başlatılabilecektir. Yani mülk sahipleri kiracıları icraya verebilecek ve kira bedellerini tahsil edebilecekler.

* Buradaki ince nokta ise, mülk sahipleri kiracıları icraya verebilecek ancak icra dosyasında tahsilat yapamama gibi bir durumla karşılar ise kiracıyı mecurdan tahliye etmesi mümkün olmayacaktır.

* Yani kiracının banka hesabında parası yoksa, malı mülkü, arabası yoksa, taşınmazı gibi hacze kabil malları yoksa kiraya veren tahsilat yapamamış olmasına rağmen kiracıyı tahliye etmesi mümkün olmayacaktır.

* Bu durumda mülk sahibi icra dosyasında alacağına kavuşana kadar dosyayı takip etmek durumda kalacak ancak taşınmazdan kiracıyı tahliye ettirerek başka bir kiracıya taşınmazı kiralaması mümkün olmayacaktır“ şeklinde konuştu

SALGIN MÜCBİR SEBEP

İstanbul Barosu avukatlarından Emre Doğan da konu ile ilgili şu değerlendirmelerde bulundu;

* İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart’ta yayınladığı genelgeyle çeşitli iş yerleri faaliyetlerini geçici süreyle durdurma yoluna gitti. Hal böyle olunca da faaliyetleri durdurulan iş yeri sahipleri ile mülk sahipleri arasında kira ilişkilerinin akıbetinin ne olacağı, nasıl etkileneceği gibi hukuki bir ihtilaf gündeme geldi.

* Covid-19 salgınının küresel ölçüde etkili olmasının önceden öngörülemediği sonucunu doğrduğu için mücbir sebep olduğu ileri sürülebilir. Ancak salgının mücbir sebep olmasına gelmeden önce öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmeleri detaylıca incelenmelidir. Çünkü sözleşme serbestisi gereği taraflar kendi aralarında mücbir sebebin kanunen emredici nitelikte olmaması nedeniyle aksi yönde sözleşmeler de yapabileceklerdir.

* Uygulamada sıklıkla sözleşmede tarafların bu hususta bir tanımlamaya gittiği ve nelerin mücbir sebep yahut beklenmedik hal kabul edildiğini imza altına aldıklarını görmekteyiz.

BORÇLAR ASKIYA ALINMADI

Doğan, Resmi Gazete’de 26 Mart 2020’de yayımlanan kararı hatırlatarak şu bilgileri verdi:

* Bu kararla 1 Mart ile 30 Haziran tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiralarının ödenememesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenleme altına alınmıştır. Ancak burada kira borcu askıya alınmamıştır, alacaklar devam etmektedir.

* Burada amaç kira ödemelerini geciktiren iş yeri kiracılarının tahliye edilmesinin önünü kapatmaktır.  O halde genel kira sözleşmeleri açısından öncelikle tarafların kira sözleşmelerindeki düzenlemelere bakılmalı, konuya ilişkin hüküm bulunmaması durumunda ise Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine gidilmelidir.

* Burada kiracı borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkansız hale gelmesi nedenine dayanarak borcunun sona erdiğini iddia edebilir. Ancak bu iddia tek başına yeterli değildir, iddiasını destekleyecek argümanları da sunmalıdır.

* Kimi durumda taraflar anlaşarak sözleşmeyi askıya da alabilirler ancak ifa imkansızlığı devam ettiğinde bu durum da bu kez kiraya veren açısından da kira alamaması nedeniyle hukuken katlanılamaz hale gelmiş olduğu iddiası ortaya atılacak ve sözleşmenin feshi istenecektir.

* Kiracılar yine aşırı ifa güçlüğü iddiası ile mahkemeye başvurarak kira sözleşmelerinin yeni koşullara uyarlanmasını da talep edebilir”

Yorumlar (0)
18
parçalı bulutlu
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Beşiktaş 40 84
2. Galatasaray 40 84
3. Fenerbahçe 40 82
4. Trabzonspor 40 71
5. Sivasspor 40 65
6. Hatayspor 40 61
7. Alanyaspor 40 60
8. Karagümrük 40 60
9. Gaziantep FK 40 58
10. Göztepe 40 51
11. Konyaspor 40 50
12. Başakşehir 40 48
13. Rizespor 40 48
14. Kasımpaşa 40 46
15. Malatyaspor 40 45
16. Antalyaspor 40 44
17. Kayserispor 40 41
18. Erzurumspor 40 40
19. Ankaragücü 40 38
20. Gençlerbirliği 40 38
21. Denizlispor 40 28
Takımlar O P
1. Adana Demirspor 34 70
2. Giresunspor 34 70
3. Samsunspor 34 70
4. İstanbulspor 34 64
5. Altay 34 63
6. Altınordu 34 60
7. Ankara Keçiörengücü 34 58
8. Ümraniye 34 51
9. Tuzlaspor 34 47
10. Bursaspor 34 46
11. Bandırmaspor 34 42
12. Boluspor 34 42
13. Balıkesirspor 34 35
14. Adanaspor 34 34
15. Menemenspor 34 34
16. Akhisar Bld.Spor 34 30
17. Ankaraspor 34 26
18. Eskişehirspor 34 8
Takımlar O P
1. Man City 38 86
2. M. United 38 74
3. Liverpool 38 69
4. Chelsea 38 67
5. Leicester City 38 66
6. West Ham 38 65
7. Tottenham 38 62
8. Arsenal 38 61
9. Leeds United 38 59
10. Everton 38 59
11. Aston Villa 38 55
12. Newcastle 38 45
13. Wolverhampton 38 45
14. Crystal Palace 38 44
15. Southampton 38 43
16. Brighton 38 41
17. Burnley 38 39
18. Fulham 38 28
19. West Bromwich 38 26
20. Sheffield United 38 23
Takımlar O P
1. Atletico Madrid 38 86
2. Real Madrid 38 84
3. Barcelona 38 79
4. Sevilla 38 77
5. Real Sociedad 38 62
6. Real Betis 38 61
7. Villarreal 38 58
8. Celta de Vigo 38 53
9. Granada 38 46
10. Athletic Bilbao 38 46
11. Osasuna 38 44
12. Cádiz 38 44
13. Valencia 38 43
14. Levante 38 41
15. Getafe 38 38
16. Deportivo Alaves 38 38
17. Elche 38 36
18. Huesca 38 34
19. Real Valladolid 38 31
20. Eibar 38 30